BLOG DEL AGENTE INMOBILIARIO

QUE ES MLS ?

El Blog del Agente Inmobiliario les ofrece informacion sobre las MLS  

Una MLS (Multiple Listing Service ) en Ingles ,también se conoce como SLM (Servicio de Listado Múltiple) en castellano. Es un almacén de información sobre inmuebles para vender o también un medio con el que los Agentes son informados sobre las propiedades que ofrecen otros agentes.. En muchos países, las redes que hoy hemos comenzado a descubrir, primero con nuestros compañeros del curso de Agente Inmobiliario y luego  con otros colegas, se  han desarrollado  y han evolucionado a niveles sofisticados .Tanto que las únicas que pueden manejar el mercado son las de los Agentes o Inmobiliarias que se han incorporado  allí.

Si bien nuestro mercado inmobiliario aun es muy incipiente, ya existen algunas MLS en nuestro medio como por ejemplo  House On Line, que fue comprada hace poco por El Comercio , ASPAI acaba de adquirir una MLS de origen canadiense y algunas mas.

COMO FUNCIONAN

Si no estás en una MLS pero tienes un cliente interesado en comprar allí, no es lógico que quieras asesorarle en un mercado que desconoces. Lo mejor que puedes hacer es remitir a tu cliente a alguien de allí. Igualmente, si tienes un cliente que quiere poner su propiedad a la venta. No puedes asesorarle sobre el mejor precio, ni estás allí ni tienes clientes para ese mercado en el que no trabajas. Lo mejor es que le remitas a un colega de allí.
Las MLS deben organizarse a partir de una asociación que agrupe a los Agentes Inmobiliarios. Es importante primero que se les capacite sobre  la filosofía del sistema, porque de ahí se establecerán las normas y reglamentos que regirán la participación de cada uno de sus miembros.

El agente Inmobiliario que pertenezca a una Asociación, podrá prestar un mejor servicio a sus clientes.

COMPETENCIA LEAL                                                                                                                                                                 

Dentro de la filosofía del MLS ,la competencia para captar el producto siempre continuará. El Agente querrá siempre ser el que capte porque lo venda quien lo venda, el cobrara su parte. Con la MLS se puede  pactar los honorarios que se quiera, pero está claro que, si alguien quiere que una propiedad se venda, podrá  incentivar a los demás para que cooperen y enseñen esa propiedad (ofreciendo mas comisión que compartir). Porque si no se vende, no se cobra.
Siempre habrá unos honorarios mínimos recomendados  por la asociación , para ceder a la otra parte, la parte del agente del comprador. En la parte de la comisión del Agente del vendedor, dependerá de cada uno.

En el origen de una MLS siempre hay una persona o una asociación que se lo propone. Es gente que va a dedicar tiempo y esfuerzos, y va a sufrir sinsabores, y todo por sacar adelante una idea que favorecerá a todos  tanto o más que a él.
Se suele tratar de gente que capta la idea, normalmente por su exposición al concepto de MLS.
No quiero decir que sea menor el papel de los que vienen detrás, ni mucho menos, pero sin esa chispa inicial no habría surgido el foco de incendio. En la Filosofía del MLS no cabe el personalismo, todos deben participar de las decisiones antes de ponerlo en marcha.

Otro tema interesante es que el papel de Lider no lo puede asumir una empresa que sea claramente preponderante en un mercado, porque los demás pueden sentir recelos. Es conveniente que el Liderazgo lo ejerza una asociación.

MLS UNA FORMA DE CRECER

La Asociación  entre Agentes Inmobiliarios para promover la cooperación entre ellos, aporta de hecho muchas de las ventajas del crecimiento, sin necesidad de meterse en grandes aventuras e inversiones individuales.

PRINCIPIO

Si un grupo amplio de oficinas de Agentes, se compromete a difundir y comercializar todo lo que tú captes, a cambio de un porcentaje de la comisión, ¿para qué necesitas incorporar en tu oficina una serie de herramientas de marketing que nunca podrán competir con esa fuerza de ventas?

Tampoco necesitas un gran equipo que capte y mantenga un gran número de propiedades: al poder ofrecer todas las que haya captado cualquiera de las agencias que pertenecen a esa MLS, de hecho cuentas con un enorme equipo virtual de captación.

Así que, si perteneces a una MLS, casi sin enterarte, de pronto te encuentras con un enorme equipo de captación y un enorme equipo de ventas, y tú puedes centrarte en hacer lo que sea que sabes hacer mejor que nadie, y que te produce el máximo rendimiento.

 COOPERACION

Que no ocurra lo que les paso a las boticas de barrio , los Agentes Inmobiliarios deben unir sus fuerzas para ser más eficientes y entender la importancia de la cooperación entre un grupo de profesionales preocupados por su negocio.
La cooperación profesional  de los Agentes Inmobiliarios debe luchar contra la competencia de las empresas extranjeras

MLS Y ESPECIALIZACION

La especialización es básica para podernos presentar ante nuestro cliente como algo más que un simple vendedor de inmuebles; debemos ser un experto asesor especializado en un determinado producto inmobiliario. No podemos ser expertos en todo; no podemos conocer las distintas zonas ni todos los productos.

Nos gustaría que nos vieran como a los médicos, o a los abogados... todos ellos finalmente acaban remitiéndonos al especialista que conoce  su tema. Nosotros también debemos especializarnos en una zona concreta en la que conoceremos todo lo que pasa, lo que se vende y lo que no, lo que se pide y en lo que se acaba vendiendo. Eso solo se puede conseguir en una zona perfectamente delimitada.

La especialización nos prestigia ante el cliente, y también nos diferencia de nuestra competencia. Pudiendo elegir, el cliente vendedor preferirá ver su vivienda en manos de un especialista, y el comprador preferirá dirigirse a alguien que solo trabaja en esa zona en la que le interesa vivir, que solo trabaja ese tipo que vivienda que a él le interesa, que entiende sus gustos y necesidades.

Si un agente inmobiliario se especializa en propiedades de playa, pronto conocerá los gustos de los playeros, valorará las virtudes de cada propiedad desde el punto de vista del que disfruta en una casa de playa, y hasta hablará como ellos...

La página web que contenga el MLS será muy atractiva también para los que buscan casa de playa, llena de información interesante para ellos. Pero ¿cómo asegurarse de que el que busca casa de playa ,interesado en comprar una propiedad encontrará en ella todas las propiedades disponibles en el mercado?

En la MLS las exclusivas son compartidas. Todos los agentes de la zona pueden ofrecer cualquiera de las propiedades existentes en la base de datos, así que el agente puede seleccionar las propiedades que va a ofrecer.

De la misma manera que una tienda selecciona el producto más atractivo para una clientela determinada, el agente inmobiliario no se ve obligado a vender unas pocas propiedades que ha conseguido captar, sino que puede seleccionar entre un amplio abanico, y descartar las que no vayan a ser atractivas para esa clientela que ha definido como su mercado objetivo.

El agente inmobiliario que solo puede ofrecer lo suyo, se ve obligado a incorporar a su cartera el mayor número posible de productos, sin poder seleccionar y rechazar lo que no esté en precio, lo que no esté en exclusiva, lo que no tenga los honorarios que le permitan trabajar correctamente. El agente que trabaja en una MLS puede rechazar esas cosas que sabe que, de todas maneras, no será capaz de vender; se puede especializar en esas propiedades que están en buenas condiciones y se venderán, se pueden especializar en propietarios sensatos que entienden la situación del mercado, y que aprecian y respetan a su Agente Inmobiliario y el trabajo que hace por él.

DESARROLLO DE LAS MLS EN USA

Las MLS en USA las montan las Asociaciones Locales de Realtors. Son suyas. Normalmente son una sociedad anónima en la que el accionista es la Asociación. Para utilizar la MLS hay que pertenecer a la Asociación. La pertenencia a la Asociación, conocida por "la triple pertenencia", supone automáticamente la pertenencia a la Asociación del Estado, y la pertenencia a la Asociación Nacional, que es la célebre NAR. El aumento prodigioso del número de miembros de la NAR se debe en gran medida al desarrollo de las MLS, sin las cuales es dificil trabajar hoy día en USA.

La NAR y las Asociaciones del Estado viven de las cuotas de sus miembros. El REALTOR paga su cuota a la Asociación Local, y ésta paga parte de ella a la Asociación del Estado y a la Nacional. Pero las Asociaciones Locales viven de sus cuotas y, además, de las cuotas de pertenencia a las MLS, a las que miran con envidia las Asociaciones del Estado y la Nacional.